「住宅ローンの残債があるけれど、マンションを売却できるのだろうか」とご不安に思っている方は多いです。
ローンが残っているからと諦めずに、まずは売却の可能性を探ることが、あなたの次のステップにつながる重要な第一歩となるでしょう。
そこで本記事では、住宅ローンの残債があるマンションを売却する方法や流れ、注意点について解説いたします。
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住宅ローンの残債があるマンションの売却方法と完済・抵当権抹消
住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、原則として物件の引き渡しまでにローンを「完済」することが必須です。
これは、住宅ローンを組む際に金融機関が物件に「抵当権」を設定しており、この抵当権が残ったままでは買主に所有権を移転できないためです。
売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、売却代金を全額充当することでローンを一括完済し、決済日に同時に抵当権を抹消することになります。
一方、残債が売却価格を下回る「オーバーローン」の場合は、売却代金だけでは完済できませんから、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンや任意売却といった別の方法を検討することが必要です。
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住宅ローンの残るマンションを売る基本的な流れと媒介契約・販売活動
住宅ローンの残るマンションの売却プロセスは、一般的な売却の流れとほとんど違いはありません。
売却を検討し始めたら、最初に金融機関の残高証明書などで、現在の住宅ローン残債を正確に把握することから着手しましょう。
売却の意思が固まったら、ご自身の希望や販売戦略に応じて、不動産会社と一般媒介や専任媒介、専属専任媒介のいずれかを契約します。
媒介契約の締結後、不動産会社は広告掲載やチラシ配布などの販売活動を開始し、買主を探索します。
購入希望者との間で価格や引き渡し時期などの条件が合意に至れば、売買契約を締結し、最終的に決済と引き渡しがおこなって完了です。
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住宅ローン残債があるマンション売却時の注意点
ローン残債があるマンションを売却する際の注意点として、住み替え時にダブルローンとなる可能性があることです。
新しい住まいのローンを組んでから、以前のローンが残っている期間が発生すると、その期間は二重にローンを支払うことになり、資金計画に大きな影響を与えます。
次に、諸費用が売却代金から差し引かれることになるため、手元にいくら残るのかを正確にシミュレーションしておくことが不可欠です。
さらに、売却代金でローンを完済した際、その後の抵当権抹消手続きが完了していないことがあるという点も注意が必要です。
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まとめ
住宅ローンの残債があるマンションの売却は、売却代金でローンを完済し、物件に設定されている抵当権を抹消することを前提として進められます。
売却活動は、ローン残債の確認から始まり、不動産会社との媒介契約、販売活動を経て、決済・引き渡しへと至る計画的なプロセスです。
住み替え時のダブルローンや、各種売却にかかる費用、そして抵当権が残っていることがあるなどの点に細心の注意を払い、専門家と連携しながら売却を進めることが成功につながります。
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