「実家の売却を考えているけれど、再建築不可物件と言われてしまい困っている」と悩まれていませんか。
大切な資産を手放すにあたり、無事に買い手が見つかるのかどうか、将来への不安を感じるのも当然のことでしょう。
本記事では、再建築不可物件の基本知識や、売却を成功に導くための具体的なアプローチについて解説します。
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再建築不可物件とは？建て替え不可となる主な理由
再建築不可物件とは、既存の建物を解体したり災害で消失したりした場合、原則として新たな建物を建築できない不動産を指します。
こうした厳しい制限が生じる代表的な理由は、建築基準法上の「接道義務」を満たしていないことです。
敷地は原則として同法で定められた道路に2m以上接している必要があり、単なる通路や間口不足では条件をクリアできません。
また、市街化調整区域では建築や開発が制限されており、土地の許可状況などによっては、建て替えに許可が必要となる場合があります。
市街化を抑制する目的がある区域のため、建物の経緯や許可状況などを個別に確認し、総合的に判断することが大切といえるでしょう。
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制限をクリアして再建築可能にして売却する方法
建て替えの制限を解消し、再建築可能な状態へ変えてから有利に売却するには、いくつかのアプローチが存在します。
まず検討したいのが、前面道路の境界を後退させて幅員を確保する「セットバック」という手法です。
道路種別が2項道路に該当する場合、この方法によって接道義務を満たせる可能性があるでしょう。
さらに、間口が2mに満たないケースでは、隣地の一部を購入して敷地を広げ、要件をクリアするのも有効な選択肢となります。
ほかにも、敷地周辺の状況など一定の要件を満たす場合は、建築基準法第43条第2項による接道義務の特例認定・許可を受けられる可能性があります。
いずれにせよ、工事を急がず事前に行政や専門家へ実現性を確認することが大切です。
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費用を抑え再建築不可のまま売却を成功させるコツ
状況を変えるのが難しければ、無理をせずに再建築不可のまま売却へ踏み切ることも立派な戦略と言えます。
安易に建物を解体して更地にするのではなく、既存の建物を「リフォーム・リノベーション」して使用価値を高めることが重要です。
工事規模によっては建築確認が必要になるため注意が必要ですが、現存建物を活かすことで買い手の需要を喚起できるでしょう。
また、隣地所有者に買い取ってもらう打診をおこなうこともおすすめのアプローチとなります。
相手にとっても敷地の拡張や接道条件の改善に繋がるため、お互いにメリットが生まれる可能性が高いでしょう。
交渉が不調に終わった場合は、訳あり物件に強い買取業者へ依頼するなど、最適な販路を見極めるようにしてください。
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まとめ
再建築不可物件は、接道義務の未達や市街化調整区域などの法的な理由により、建て替えが制限される特殊な不動産です。
しかし、セットバックや隣地取得、特例許可の活用によって、再建築可能な状態へ改善してから売却できるケースも存在します。
制限の解除が難しい場合でも、リフォームでの活用や隣地所有者への売却など、そのまま手放す道は残されています。
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