住宅ローンの返済が苦しく自己破産を視野に入れているものの、大切なマイホームをどのように手放すべきか悩んでいませんか。
今後の生活再建に向けて、少しでも有利に、そしてトラブルなく不動産を売却して不安を解消したいと考えるのは当然のことでしょう。
本記事では、自己破産前に不動産を売却する際のポイントや注意点について解説します。
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自己破産に伴う不動産売却の「タイミング」
自己破産に伴う不動産売却は、破産手続開始決定の前後で手続が大きく異なります。
決定後になると不動産を管理する権利は破産管財人に移るため、所有者自身の判断で売却することはできません。
しかし、手続開始前というタイミングであれば、所有者自らが市場で買主を探し、競売を避けて売却できる余地があります。
ただし、自己破産を予定している段階での売却は、通常の不動産取引とは異なり慎重な対応が求められるでしょう。
極端な低価格での処分や代金隠しをおこなうと、後の免責手続に悪影響を及ぼしかねません。
また、売却によって多額の現金が残れば換価対象資産となり、管財事件として扱われる可能性もあります。
そのため、適正価格での売却から代金の管理、債権者への返済方法までを含めて総合的に検討することが不可欠です。
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破産前に不動産を売却する「メリット」と注意点
自己破産前に不動産を売却する最大のメリットは、所有者自身が売却活動に関与しやすいことです。
通常の取引として購入希望者を探す時間を確保できれば、競売よりも高い価格で売却でき、残債務の圧縮が期待できるでしょう。
さらに、適正な方法で処分して換価すべき財産が残らなければ、破産管財人が選任されない同時廃止事件となる可能性もあります。
同時廃止事件になれば、管財人への高額な予納金や面談の手間を省くことができます。
一方で、財産を隠す目的で親族などに不当に安く売却するような行為は避けなければなりません。
これらは詐欺破産罪に問われたり、免責不許可事由に該当したりするリスクを伴います。
高く売れる利点を活かしつつも、後から取引内容を明確に説明できる透明性の高い状態で手続きを進めましょう。
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住宅ローンの状況に応じた不動産売却の進め方
自己破産前に不動産を売却する方法は、住宅ローンを完済できるかどうかで対応が異なります。
自己資金等でローンを全額返済できる場合は、残債を完済して抵当権を抹消し、通常の売却として進めることが可能です。
これに対し、売却価格よりローン残高が多く完済できない場合は「任意売却」を選択することになるでしょう。
任意売却では売却後も債務が残る前提で、債権者である金融機関から抵当権抹消の同意を得る必要があります。
当事者間だけで条件を決めても手続は完結せず、金融機関の合意を得てから売却を進めることが不可欠です。
また、売却代金から仲介手数料を控除できるかなどについて、債権者と十分に協議しなければなりません。
自己破産を予定している以上、特定の債権者を優先せず、売却方法や代金配分について慎重に判断しましょう。
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まとめ
自己破産に伴う不動産売却は、手続開始前のタイミングでおこなうことで、競売を避けて条件を調整できる余地があります。
また、所有者が関与して高く売れるメリットがある反面、財産隠しを疑われないよう透明性の高い取引が求められるでしょう。
さらに、住宅ローンを完済できない場合は債権者の同意を得る任意売却となるため、協議しながら慎重に手続を進めてください。
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