不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税を納める必要がありますが、その計算には「取得費」が必須となります。
相続した不動産や購入時期が古い物件では、取得費の資料がわからず、税金がいくらになるのか不安に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで本記事では、不動産売却における取得費の基本、不明な場合の計算方法、そしてその際の注意点について解説いたします。
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取得費とは
取得費とは、その不動産を手に入れるためにかかった費用の総額です。
不動産売却で課税される譲渡所得税は、売却利益である「譲渡所得」に対して計算されます。
この譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用（仲介手数料など）」を差し引いて算出します。
具体的には、不動産の購入代金や建築代金にくわえて、購入時の仲介手数料や各種税金（登録免許税など）といった費用です。
ただし、建物は時間とともに価値が減少するため、所有期間に応じた「減価償却費」を購入代金などから差し引かなくてはなりません。
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取得費不明時の概算取得費とその他の推計方法
取得費を証明する書類がどうしても見つからない場合、法律で認められた計算方法の利用が可能です。
それが「概算取得費」と呼ばれるもので、売却した金額の5％を取得費とみなす方法となります。
この方法は、計算が簡便である一方、実際の取得費よりも大幅に低く算出される傾向があります。
その結果、譲渡所得が過大に計算され、税負担が重くなる可能性も否定できません。
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取得費の計算方法選択における注意点
取得費が不明な場合、どの計算方法を選ぶかによって税額が大きく変わるため、慎重な判断が求められます。
売却価格の5％で計算する「概算取得費」は、実際の取得費よりも著しく低く計算されやすいです。
ここで注意するのは、一度「概算取得費」で確定申告をすると、原則として後から変更できない点です。
申告後に「市街地価格指数で計算し直したい」と考えても、「更正の請求」は認められない可能性が高いでしょう。
ただし、申告後に当時の売買契約書など、客観的な証拠が見つかった場合に限り、請求が認められる余地はあります。
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まとめ
不動産売却の税金計算では、購入代金や諸費用から成る「取得費」を差し引くことが基本となります。
取得費が不明な際は、売却額の5%を適用する「概算取得費」や、市街地価格指数による推計が方法です。
しかし、計算方法の選択は税額に直結し、安易な申告は変更が難しいため、専門家への相談も含めた慎重な検討が求められます。
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