マイホームを売却するとき、税金がどれほどかかるのか気になっている方は多いでしょう。
会社員や公務員の場合は、自分で確定申告をする習慣がないからこそ、売買取引をして利益を得たときにどうやって計算するべきか知っておかなければなりません。
こちらの記事では、不動産売却で生じる譲渡所得の計算方法をお伝えしたうえで、計算に必要な取得費と譲渡所得の内訳を解説します。
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不動産売却で生じる譲渡所得の計算方法
不動産売却で生じる譲渡所得の計算方法は「譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）」で算出します。
つまり、買主が売主に対して支払った不動産の代金から諸費用を差し引いた金額です。
ここで注意するべき点として、一般的に建物は所有期間に応じて資産価値が下がるので、不動産の取得費（購入金額）から減価償却相当額を差し引かなければなりません。
よって、土地と建物の購入金額＝譲渡収入金額ではありません。
購入費用を証明する書類などが手元に残っておらず不明な場合、取得費の5%を用いて計算するので、納税額が高くなってしまいます。
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不動産売却時の譲渡所得に関連する取得費に含まれるもの
譲渡所得を算出するために必要な取得費の内訳は、土地と建物の購入代金・建築代金・仲介手数料・リフォーム費用・ローン保証料などです。
なお、建物の購入代金に限っては所有期間に応じた減価償却が適用されて金額が下がります。
減価償却を算出する計算式は「建物の購入代金×0.9×償却率×所有期間」です。
償却率は、耐用年数と構造タイプによって0.015〜0.053%の範囲で決まります。
諸費用を細かく計上すると譲渡収入金額から差し引く金額が大きくなるため、結果的に所得税と住民税の負担が減ります。
昔に購入した不動産に関する証明書は大切に保管して、計上できるようにしましょう。
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不動産売却時の譲渡所得に関連する譲渡費用に含まれるもの
譲渡所得を算出するために必要な譲渡費用の内訳は、仲介手数料・登記費用・印紙税・リフォーム費用・解体費用・測量費などです。
リフォーム費用や解体費用については計上できるかどうかの判断がむずかしい場合がありますが、第三者への売却のためにおこなわれたかどうかが基準となります。
つまり経年劣化により自分たちの住環境を整える目的で発生した費用は、対象外です。
また、仲介業者がおこなう通常の販売活動に加えて売主が広告料を支払ったのであれば、諸費用として計上できます。
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まとめ
不動産を売却して利益がでたときは、所得税と住民税の課税対象です。
建物部分は築年数の経過とともに資産性が下がっていくため、減価償却相当額で計算します。
取得時と売却時の諸費用を細かく計上すると納税負担を軽減できるため、領収書などはすべて保管するようにしましょう。
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ミライフプラス スタッフブログ担当
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