住宅ローンの返済負担が重くのしかかり、住み慣れたご自宅を、手放すべきか悩まれている方も多いのではないでしょうか。
リースバックは、今の家に住み続けられる魅力的な選択肢ですが、相場を知らずに契約すると、後悔してしまうかもしれません。
本記事では、リースバックしたときの買取価格や家賃相場、そして家賃負担を抑える方法も解説します。
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リースバックにおける買取価格の相場
リースバックの買取価格は、通常の売却とは異なり、一般的に市場価格の6〜8割程度になる傾向があります。
理由として、買主側が、将来の再販制約や賃料滞納などのリスクを見込んで、価格を決定するためです。
さらに、買取価格は家賃を決める利回りとも、密接に関係しており、高く売れるほど、その後の家賃も上がる仕組みになっています。
また、価格評価には築年数も、影響しやすい要素といえるでしょう。
木造一戸建ては、築20年以上で建物価値がゼロとみなされる慣行もありますが、立地や建物の維持管理状態によって評価は変わります。
目先の手元資金だけでなく、今後の家賃とのバランスを、冷静に見極めることが大切なのです。
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リースバックの家賃相場が決まる仕組み
リースバックの家賃は、周辺の賃貸相場ではなく「買取価格×利回り」で計算されるのが特徴です。
一般的な目安として、年間の利回りは、6〜13%程度で設定されることが多いでしょう。
家賃が割高になりやすい理由は、買主が投資回収を前提としている点や、元の住人がそのまま住み続けるという特殊性があるためです。
周辺相場より多少高くても、契約が成立しやすいうえ、再販の難しさといった買主側のリスクも上乗せされているのです。
また、家賃の負担感を測るうえでは、定期借家契約か普通借家契約かという契約条件も見落とせません。
買取価格と利回りにくわえ、長く住み続けられる契約内容であるかを、しっかり確認しましょう。
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リースバック後の家賃を抑えるための交渉方法
相場を踏まえたうえで、家賃を抑えるためには、条件交渉が重要になってきます。
リースバックでは、価格と家賃が連動するため、あえて買取価格を低めに設定してもらうことで、毎月の家賃を下げることが可能です。
交渉の際は、ただ安くしてほしいと伝えるのではなく、月々払える家賃の上限といった、具体的な数字を提示すると良いでしょう。
さらに、契約前には数年先まで見据えた、家計のシミュレーションをおこなうことも欠かせません。
教育費や、修繕費などの負担が重なっても、支払い続けられるか、冷静に判断しましょう。
ご自身の返済状況や生活設計に合わせ、無理のないバランスを見つけることが、大切です。
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まとめ
リースバックの買取価格は、市場価格の6〜8割程度が相場であり、築年数や建物の状態も評価に影響します。
また、家賃は買取価格と利回りで決まるため、買主側のリスクが反映されて、割高になりやすい点に注意が必要です。
毎月の負担を抑えるためには、買取価格とのバランスを考慮し、将来のシミュレーションに基づいた交渉をおこないましょう。
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