相続した土地の形がいびつで、どのように価値を判断すればよいか、お悩みではありませんか。
複雑な形状の土地であっても、正しい評価の仕組みを知ることで、将来的な税負担への不安を、安心へと変えることができるでしょう。
本記事では、不整形地の概要と、その評価額を計算する方法、評価方法について解説します。
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不整形地とは
不整形地とは、長方形や正方形のように整っていない宅地を指し、相続時の財産評価では、個別に判定をおこなう必要があります。
具体的には、境界線がギザギザの土地や三角形の土地、あるいは旗竿地のように、通路部分を含む土地などが該当します。
このような土地は、建物の配置などに制約が生じやすく、同じ面積の整形地と比べて、有効に使える部分が少なくなるでしょう。
そのため、不整形地の評価額は一般的に低くなる傾向があり、この利用効率の低下を、正しく反映させることが求められます。
また、単に見た目の形だけでなく、周辺の標準的な画地との比較を含めて、総合的に判断することが大切です。
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不整形地の評価額を計算する手順
不整形地の評価額を算出するには、対象地が「路線価地域」か「倍率地域」かを確認し、定められた手順で計算を進めることが基本です。
路線価地域の場合、その土地が整形地であると仮定した基礎価額に対し、不整形地補正率を掛け合わせて評価額を求める仕組みです。
実務上は、対象地の面積などを確認して、想定整形地を設定し、そこからの差分である「かげ地割合」を把握します。
さらに、その割合をもとに補正率を求め、必要に応じて奥行価格補正率なども併せて適用していくのです。
面積へ単価を掛けるだけでなく、国税庁の通達に沿って、補正率の適用順序を整理しながら、段階的な計算をおこないましょう。
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形状に応じた不整形地の評価方法の選び方
不整形地の評価方法には、土地の形状に応じて複数の考え方があり、実態を適切に表す手法を、見極めることが重要です。
代表的な手法として、対象地を整った区画に分けて、それぞれの価額を出し、それらを合計する整形地に区分する方法が挙げられます。
また、面積を間口で割った計算上の奥行距離を基礎とし、整形地と仮定した単価を出してから、補正率を掛けるアプローチも有効です。
さらに、対象地に近い長方形を想定して、近似整形地を使う方法や、全体から不要な部分を差し引く方法なども存在します。
これらの手法のうち、どれが土地の価値を正しく反映できるかを、国税庁の設例と照らし合わせ、慎重に判断していくのです。
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まとめ
長方形や正方形ではない不整形地は、利用効率の低下から、評価額が低く見積もられる傾向にあります。
評価額を算出する際は、かげ地割合から不整形地補正率を求め、定められた手順で段階的に計算を進めることが不可欠です。
実際の評価においては、整形地に区分したり近似整形地を使ったりと、形状に応じた最適な評価方法を選択しましょう。
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