根抵当権が設定された不動産を売却する場合、通常の抵当権との違いや、売却前に必要な手続きを理解しておくことが重要です。
借入残高がゼロでも根抵当権は自動的に消滅しないため、金融機関との協議や抹消の条件を確認しなければなりません。
本記事では、根抵当権の特徴や不動産売却の流れ、売却時の注意点について解説します。
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根抵当権の特徴とは？
根抵当権とは、不動産を担保として、あらかじめ設定した極度額の範囲内で一定の取引から生じる債権を担保する権利です。
通常の抵当権が特定の債権を担保するのに対し、根抵当権は継続的な融資取引を担保できる点に特徴があります。
そのため、主に事業資金の借り入れなどに利用され、元本が確定するまでは借り入れと返済を繰り返すことが可能です。
ただし、極度額は金融機関が優先的に弁済を受けられる上限額であり、実際の借入残高や融資可能額とは異なります。
また、通常の抵当権とは異なり、借入残高が一時的にゼロになっても根抵当権は当然には消滅しません。
根抵当権の設定内容は登記事項証明書の権利部乙区で確認できますが、現在の借入残高については金融機関への確認が必要です。
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根抵当権付き不動産の売却の流れ
根抵当権が設定された不動産も売却できますが、買主へ担保権の負担がない状態で引渡すには、原則として抹消手続きが必要です。
まずは金融機関に借入残高や返済予定額を確認し、不動産会社の査定によって売却見込額を把握します。
売却代金で債務を完済できる場合は、その代金を返済に充てて根抵当権の抹消を進めることが可能です。
一方、売却代金が不足する場合には、自己資金による補填や別の担保の提供などを金融機関と協議する必要があります。
根抵当権の抹消に向けて元本確定をおこなう場合もありますが、金融機関との合意による解除など、元本確定を必要としない方法もあります。
抹消に必要な書類が整ったら、一般的には売買決済時の返済と担保権抹消、所有権移転登記を連動させて手続きを進めましょう。
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根抵当権付き不動産を売却する際の注意点
根抵当権付き不動産の売却では、担保権を確実に抹消できるか、元本確定が融資取引に影響しないかを確認することが重要です。
根抵当権は所有者が変わっても消滅しないため、抹消せずに引渡すと買主の不動産も担保の対象となります。
そのため、金融機関との協議を済ませ、売買契約では抹消時期や費用負担などを明確にしておく必要があるでしょう。
また、元本確定後は原則として元の状態に戻せず、売却が中止になっても従来と同じ継続融資の担保として利用できません。
さらに、共同根抵当権が設定されている場合は、一つの不動産の元本確定がほかの担保不動産にも影響する可能性があります。
売却を進める前に、金融機関や司法書士と融資契約や共同担保の状況を確認しておきましょう。
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まとめ
根抵当権付き不動産は売却できますが、買主へ担保権の負担なく引渡すには、原則として根抵当権の抹消が必要です。
また、元本確定は売却後の資金調達にも影響するため、借入残高だけでなく融資契約や共同担保の状況も確認することが重要になります。
売却を検討する際は、金融機関との協議を早めに進め、抹消条件や必要な手続きを整理しておきましょう。
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