事故物件を所有することになり、どのように売却を進めるべきか、不安に感じている方は少なくありません。
所有し続けるリスクや、将来への不安を解消するためには、正しい知識を持ち、適切な手段を選ぶことが大切です。
本記事では、事故物件をスムーズに売却するための方法と、告知すべき条件、そして相場についても解説します。
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事故物件をスムーズに売却するための方法
事故物件の売却は、主に「仲介」「買取」「更地化」の3つの方法から、検討すると整理しやすいでしょう。
仲介は、相場に近い価格が期待できますが、告知事項により、販売期間が長期化するリスクがあります。
一方、不動産会社による買取は、価格が下がりやすいものの、内覧対応の負担がなく最短1週間程度で現金化できるのが魅力です。
建物を解体して、更地にしても心理的瑕疵が消えるわけではないため、必ずしも売却に有利になるとは限りません。
そのため、立地や建物の状況を、総合的に見て判断することが大切です。
事案の内容を早い段階で共有し、価格設定と販売方法を同時に設計することが、成約への近道といえます。
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事故物件として告知義務が生じる条件
事故物件に法的な定義はありませんが、実務上は買主の判断に影響を与える、心理的瑕疵がある物件を指します。
自然死であれば、原則として告知不要ですが、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合は、告知対象になり得るのです。
とくに、自殺や事件性の高い死亡など、一般的に安心感を損なう事案は、心理的瑕疵に該当しやすいでしょう。
賃貸物件では、おおむね3年という目安が示されていますが、売買においては、より慎重な説明が求められます。
売買では、経過年数だけで機械的に判断できず、時間が経過していても、買主の判断に影響するなら告知が必要です。
発生時期や、死因などを適切に伝えることが求められますが、故人の詳細な状況まで、広く伝える必要はありません。
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事故物件の売却相場
事故物件の売却相場は、通常物件より下がる傾向にありますが、必ずしも一律に大きく下落するとは限りません。
一般的には、特殊清掃が入った自然死で1～2割、自殺で3割、事件性の強い死亡で5割程度下がるとされています。
しかし、どの程度減価するかは、瑕疵の内容によって異なり、法的に固定された下落率が決まっているわけではないのです。
また、実際の価格は、事故内容だけでなく、立地や住環境、土地としての利用価値などの影響を強く受けるでしょう。
需要の高い地域であれば、購入希望者が現れるため、下落幅が限定的になるケースも珍しくありません。
安くしすぎるとかえって警戒されることもあるため、需要層を踏まえた、現実的な価格調整が重要です。
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まとめ
事故物件の売却は、仲介や買取、更地化のなかから、ご自身の状況に合わせた、最適な方法を選ぶ必要があります。
心理的瑕疵の条件や、告知の必要性は事案ごとに異なるため、自己判断せず適切に事実を伝えることが大切です。
相場は、一定の減価傾向にあるものの、立地や需要に左右されるため、個別事情に基づいた査定を依頼しましょう。
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