不動産を相続することになった際、名義変更をおこなわずに故人名義のままで売却が可能かという点は、多くの相続人が抱く疑問です。
手続きの全体像や法的な制約が不明確なままでは不安が募るものですが、適切な手順とルールを把握することで円滑に進めることが可能となるでしょう。
そこで本記事では、亡くなった方の名義のまま売却できるのかという法的ルールや、相続登記から売却までの流れについて解説いたします。
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亡くなった方の名義のまま土地を売却できる？
亡くなった方の名義のままで土地を売却することは、法律上原則として認められていません。
売却活動を始める前提条件として、まずは故人から相続人へと所有権を移転する「相続登記」を完了させる必要があります。
不動産登記法の改正により令和6年4月1日から相続登記が義務化されたため、これまでのように手続きを放置することは許されなくなりました。
この義務化は、過去に相続した不動産にも遡って適用され、所有権取得を知った日から3年以内に申請をおこなわない場合、過料が科される可能性があります。
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故人名義の土地を相続登記するまでの流れ
相続登記を完了させるには、まず被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等をすべて収集し、法定相続人を正確に確定させます。
相続人が確定した後は、誰がどの財産を取得するかを話し合う遺産分割協議をおこない、相続人全員での合意形成を図ることが求められます。
協議がまとまり次第、その内容を正確に記した遺産分割協議書を作成し、全員が実印を押印したうえで印鑑証明書を添付しなければなりません。
書類が整ったら、管轄の法務局へ登記申請をおこないますが、申請時には固定資産税評価額に応じた登録免許税の納付が必要となります。
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相続した故人名義の土地を売却する方法
相続登記が完了し自身の名義となった土地を売却する際は、不動産会社と媒介契約を締結する仲介、もしくは直接買い取ってもらう方法が一般的です。
仲介を選択する場合、依頼可能な社数や報告頻度が異なる複数の契約形態から、自身の状況に適したものを選ぶ必要があります。
販売活動を経て購入希望者との間で売買契約が成立した後は、代金の決済と物件の引き渡しを行いますが、売却益が出た場合は確定申告が必要です。
相続不動産の売却では、相続税の一部を取得費に加算できる制度や、一定の要件下で利用できる特別控除など、税負担を軽減する特例が存在します。
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まとめ
土地は故人名義のままでは売却できないため、改正された不動産登記法のルールに則り、期限内に相続登記をおこなうことが義務付けられています。
手続きを進めるには、戸籍収集による相続人の正確な把握と遺産分割協議を経て、法務局での名義変更を完了させるという一連の流れを理解しておきましょう。
名義変更後は、不動産会社と連携して売却活動をおこなうとともに、利用可能な税制上の特例や確定申告の準備など、税務面での対応も忘れずにおこなうことが大切です。
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