不動産売却の準備段階で登記情報を確認した際、土地と建物の名義人が異なっている事実に直面するケースは少なくありません。
権利関係が複雑な状態のままでは、買い手が見つかりにくいだけでなく、売却活動自体が難航する要因となります。
そこで本記事では、土地と建物の名義が違うケースやデメリット、売却する方法について解説いたします。
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土地と建物の名義が違う主なケース
土地と建物の名義が異なる要因として多いのは、親が所有する土地に子供がマイホームを建築するケースです。
親子間では、権利金や地代を授受しない使用貸借契約が結ばれる傾向がありますが、契約書を作成しないことも多く権利関係が不明確になりやすいといえます。
資金拠出の割合に応じて建物のみを共有名義にする場合も、土地所有者との名義の不一致が生じる典型的なパターンでしょう。
また、土地所有者である親の相続が発生した際に名義変更をおこなわず、故人の名義が残っている事例も散見されます。
現状の権利関係を把握することが解決に繋がるため、法務局で登記事項証明書を取得して確認することが大切です。
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土地と建物の名義が違うことで生じるデメリット
土地と建物の名義が異なると、購入希望者が金融機関の住宅ローンを利用できない可能性が高まる点がデメリットです。
金融機関は、土地と建物を一体の担保として評価する傾向があるため、権利関係が複雑な物件への融資には消極的になります。
税制面においても、親子間で対価を支払わずに土地を使用している場合、借地権の贈与とみなされ、高額な贈与税が課されるかもしれません。
建物の老朽化に伴う解体や建て替えをおこなう際にも、土地所有者の承諾が必須となるため、所有者間で意見が対立すると土地活用が進まなくなります。
権利関係が複雑な物件は市場での流動性が低く、現金化を急ぐ場合には相場よりも大幅に低い価格での取引を余儀なくされるでしょう。
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土地と建物の名義が違う不動産の売却方法
不動産を適正な価格でスムーズに売却するための最善策は、土地と建物の名義を一本化して通常の物件と同様の状態にすることです。
親族間での売買や贈与を通じて単独名義に整えることで、買い手の住宅ローン利用が可能となり、市場での競争力が大幅に回復します。
名義変更が困難な場合は、土地所有者と建物所有者が協力して、第三者に売却する同時売却という手法が有効です。
売却代金を権利割合や貢献度に応じて分配する方法であれば、関係者の納得感を得やすくトラブルを防ぐ効果が期待できます。
同時売却をおこなう際は、配分比率を巡る争いを防ぐためにも、不動産鑑定士などの専門家に依頼して適正な評価額を算出してもらうと良いでしょう。
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まとめ
名義が異なる不動産は、親の土地への建築や相続登記の未了などによって発生しており、法改正により登記義務化への対応も迫られています。
権利関係の複雑さは住宅ローンの利用制限や税務リスクを招き、売却活動における大きな障害となることは避けられません。
名義の一本化や同時売却といった適切な手法を選択し、権利関係を整理することが円滑な売却を実現する鍵となります。
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