不動産の売却を検討する際、囲い込みという行為に注意が必要です。
これは、不動産会社の都合で情報を制限され、売主に不利な状況が生じる可能性があります。
この記事では、囲い込みの定義とその背景、デメリット、そして適切な対処法について解説します。
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不動産の囲い込みとは
囲い込みとは、売却依頼を受けた不動産会社が他社に物件情報を公開せず、自社の顧客だけで買主を見つけようとする行為です。
目的は、両手仲介による仲介手数料の最大化にあり、不動産会社が売主と買主の双方から報酬を得ようとするほか、物件の販売条件やタイミングを自社の都合でコントロールする意図も含まれます。
この行為は宅地建物取引業法違反には該当しないものの、消費者の不利益につながるとして業界内で問題視されています。
不正ではないものの、一部の業界団体ではガイドラインにより禁止されている場合があり、情報の透明性を欠く行為である点に注意が必要です。
さらに、専任媒介契約では契約から5営業日以内、専属専任媒介契約では契約翌日までにレインズへ物件登録を行う義務が定められており、これが守られていない場合は囲い込みの可能性を疑う根拠となります。
また、2025年には囲い込みを抑制するための制度改革が検討されているものの、現時点では正式な施行内容や時期は確定しておらず、今後の動向にも注視が必要です。
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不動産の囲い込みで生じるデメリット
囲い込みがおこなわれることで起こる影響は、売却活動の長期化です。
他社からの問い合わせを遮断されることで買主候補が限られ、売却の機会が減少します。
さらに、価格競争が生まれにくく、相場よりも低い価格での成約につながるリスクもあります。
囲い込みによって売却価格が下がると、本来得られるはずの利益が減少し、資産価値を損なう結果となるでしょう。
また、物件の流通が限定されることで、市場全体の健全な競争が損なわれる側面も否めません。
売主にとっては情報が正しく流通し、広く買主を探せる環境が理想であり、囲い込みはその妨げとなります。
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囲い込みをされたと感じる場合の対処法
囲い込みの疑いがある場合、まずは媒介契約の内容を確認しましょう。
契約の種類が専属専任媒介や専任媒介である場合には、不動産会社に一定の情報公開義務があります。
特に、専任媒介契約は契約から5営業日以内、専属専任媒介契約は契約翌日までにレインズ登録が必要です。
この登録がされていない、または他社からの内覧や広告掲載が極端に少ない場合は注意が必要です。
さらに、他社からの問い合わせ対応の有無を確認することも必要になります。
媒介契約の期間は最長3か月とされているため、囲い込みの可能性があると感じたら契約更新を避けることも選択肢の一つです。
加えて、他の不動産会社に相談したり複数社に査定を依頼して比較することも有効です。
不透明な対応が続く場合は、消費者センターや不動産適正取引推進機構に相談することを検討しましょう。
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まとめ
囲い込みとは、不動産会社が物件情報を他社に公開せず、自社内でのみ取引を完結させようとする行為であり、その背景には仲介手数料の両手取りや販売条件のコントロールといった意図があります。
この行為は違法ではないものの、一部業界団体のガイドラインで禁止されている場合があり、売主に不利な結果を招くことがあります。
囲い込みが疑われる場合は、媒介契約内容やレインズ登録状況、他社からの内覧数や広告状況を確認し、必要に応じて契約見直しや第三者機関への相談を行うことが大切です。
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