複数人で所有している不動産を物理的に分配する方法はあるのでしょうか。
一般的には物理的に分配がむずかしいとされていますが、面積ごとに分け合う方法があるので、それが最適であるかどうかの判断が必要です。
こちらの記事では、共有名義の土地を分筆する条件をお伝えしたうえで、メリットとデメリットを解説します。
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共有名義の土地を分筆できる条件について
共有名義の土地を分筆できる条件として、共有者の過半数の同意・最低面積・隣地の協力の3点です。
2023年4月の法改正において共有者のうち過半数以上が合意で変更できるようになったので、行方不明者や一部の共有者から反対されていても成立する可能性があります。
また、分配したあとの面積が小さすぎると建築基準法に則り実務的に認められません。
景観保護の条例が適用される地域においては、さらに厳しい条件がついており、分配された土地を取得しても建築できないケースがあります。
最後に隣地の境界線を確認するためには隣地の所有者からの協力が欠かせません。
もしも、協力が得られない場合は、分配できないので、相談するようにしてください。
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共有名義の土地を分筆するメリットについて
共有名義の土地を分筆するメリットは、単独所有・市場価格・地目の3つが挙げられます。
所有権を共有している状態を解消できるので単独所有になった範囲は、独断で売却や利用などができるようになります。
話し合いをする手間を省きたい方に最適です。
また共有状態では所有権のみを販売する形式になりますが、所有している範囲が確定すれば適正価格での売買取引が可能です。
最後にほかの共有者の意見を聞く必要がなくなるので、さまざまな地目で活用できます。
物件を建てたり駐車場として活用したり、具体的に何かで利用したいと考えているのであれば、単独名義にしたほうが手間がかかりません。
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共有名義の土地を分筆するデメリットについて
共有名義の土地を分筆するデメリットは、労力・固定資産税・価値の3点です。
共有者間で分配するためには過半数以上の合意を得なければならないので、過半数以上の方たちが反対すればそもそも単独名義にはできません。
もしも物件が建っているところを更地にしてから分配する場合は、固定資産税の特例が適用されなくなるので最大6倍の税金がかかります。
さらに分配したあとに土地の形状や日当たり・高低差などの条件が悪くなると価値が落ちるので、共有状態のままで売却したほうが良いケースが多いです。
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まとめ
共有名義の土地を分筆する場合、過半数以上の合意が必要です。
単独名義に変われば売却や活用する際には、ほかの共有者の意見を聞く必要がなくなるので、手間がかかりません。
ただし、面積が小さくなると資産価値が下がる可能性があるので、要注意です。
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