不動産を売却しようと検討を始めた際に、所有する物件が市場でどの程度の価値を持つのか、金額の目安がつかずに不安を感じる方は少なくありません。
手元にある公的な書類の数値を活用して、より個別性の高い、売却目安額を算出したいと考えるのは自然のことでしょう。
本記事では、固定資産税評価額から売却相場を計算する方法と、固定資産税評価額を確認する方法、相場算出における注意点も解説します。
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固定資産税評価額を活用した売却相場の計算
不動産の売却相場を簡易的に試算する場合、土地の固定資産税評価額を、0.7で割り戻す計算式が一般的に用いられます。
土地の固定資産税評価額は、国土交通省が定める公示地価の約7割を目安として、各自治体が設定しているため、実勢価格に近い水準を導き出せるでしょう。
一方、建物に関しては、再建築価格を基準に経年劣化を考慮して評価額が決まるため、実勢価格との乖離が大きくなる傾向があります。
とくに、築年数が経過した木造住宅などは、固定資産税評価額が残っていても市場価値はほぼゼロとみなされるケースがあります。
また、都市部の地価上昇エリアでは需要過多により計算値より高く売れる場合がある一方で、人口減少地域では計算値を下回る取引となる可能性も考慮しなければなりません。
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固定資産税評価額を確認する方法
計算の基礎となる正確な評価額を知るためには、「固定資産税納税通知書」および「課税明細書」を、確認する方法が確実です。
この明細書には、土地や建物ごとの評価額や、課税標準額が記載されており、自宅に居ながら計算に必要な数値を把握することが可能です。
もし、明細書を紛失してしまった場合には、市区町村役場の資産税課などの窓口に出向き、「固定資産評価証明書」の交付申請をおこなう方法が有効でしょう。
また、「縦覧制度」を利用すれば、近隣にある類似した土地や家屋の評価額と比較しながら、自身の物件評価が適正かどうかを確認することもできます。
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相場算出における注意点
計算によって導き出された価格と、実際におこなわれる不動産取引の現場では、実勢価格と差が生じる可能性があることを理解しておく必要があります。
不動産の価格は、市場の需要と供給のバランスで決まるため、人気エリアの物件であれば買い手が競合して価格が上昇し、逆に需要が少ない地域では価格が下がることが一般的です。
さらに、売主が住み替えの期限などで現金化を急いでいる場合は、早期成約を優先して相場より安く売り出すなど、個別の事情によって成約価格が上下することも珍しくありません。
リフォームによる室内状況の良し悪しや、日当たりといった要素も、固定資産税評価額には反映されにくいため、複数の不動産会社による査定価格と比較検討することが賢明です。
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まとめ
不動産の売却相場を知る第一歩として、土地の固定資産税評価額を0.7で割り戻す計算方法は、市場価格の目安をつかむための有効な手段です。
評価額の確認には、毎年届く課税明細書の数値を参照するか、役所での証明書取得など、ご自身の状況に合わせて情報を入手することが重要です。
ただし、算出された金額はあくまで目安であり、建物の状況や、個別の事情によって実際の価格は変動する点に十分注意しましょう。
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