海外赴任や移住を機に、日本に残した不動産売却を非居住者として検討し、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
遠く離れた場所からでも大切な資産を無事に手放し、将来の資金計画をスムーズに進めたいと願うお気持ちはよくわかります。
本記事では、不動産売却は非居住者でも可能なのか、非居住者の不動産売却の流れや税金について解説します。
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非居住者でも不動産売却は可能？居住者の定義と住民票の関係
所得税法上の非居住者であっても、日本国内に所有する土地や建物の不動産売却をおこなうことは十分に可能です。
そもそも居住者とは、日本国内に住所がある、または引き続き1年以上居所がある個人を指します。
それ以外の個人が、税務上の非居住者として扱われます。
ここでいう住所の定義は、生活の本拠がどこにあるかという事情から総合的に判定されるものです。
そのため、住民票を海外へ移しただけで、必ず非居住者になるとは限りません。
反対に、日本に住民票を残していても、生活の本拠が海外にあれば非居住者に該当する可能性があるでしょう。
売却を始める際は、住民票の有無だけで判断せず、売買代金受領時の税務上の区分を確認することが大切です。
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非居住者の不動産売却の流れと、必要書類や手続きにおける注意点
非居住者の場合も基本的な売却の流れは同じですが、帰国せずに手続きを進めるなら代理人への委任が一般的です。
委任状を作成する際は、売買契約の締結や代金の受領など、代理人に任せる範囲を明確に定めておかなければなりません。
必要書類として、登記書類や本人確認書類のほかに、印鑑証明書に代わる在外公館の署名証明などが必要です。
また、海外在住中に住所が変わっている場合は、住所の繋がりを証明する在留証明なども求められるでしょう。
さらに注意点として、買主への引渡しと決済時に、売買代金から所得税等が源泉徴収されて手取り額が減るケースがあります。
納税管理人の選任を含め、早めに準備しましょう。
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売却にかかる費用と税金、非居住者の源泉徴収や特別控除
不動産売却では、仲介手数料や印紙税といった一般的な費用にくわえ、書類の翻訳や国際郵送費などの追加費用が発生します。
そして税金の中心となるのは、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対する所得税や住民税です。
一定の要件を満たす居住用財産を売却したケースであれば、最高3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
非居住者が国内の不動産を売却する際、原則として買主は代金の10.21%を源泉徴収しなければなりません。
ただし、この源泉徴収された金額は最終的な税額として確定しているわけではありません。
翌年に確定申告をおこなって実際の税額を計算し、差額があれば還付や追加納付で精算することになるでしょう。
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まとめ
非居住者であっても日本の不動産売却は可能ですが、生活の本拠に基づく正確な区分判定が求められます。
海外から手続きを進める場合、署名証明などの特別な必要書類を用意し、代理人を選任して慎重に流れを進める必要があるでしょう。
売却に伴う追加費用や源泉徴収の仕組みを理解し、特別控除の要件を確認して適切な確定申告をおこなってください。
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