相続した土地が無道路地だった方は、その土地がどう扱われるのか気になるのではないでしょうか。
道路に接していない土地は、建築制限や税負担の問題があり、相続前に理解しておくことが大切です。
本記事では、無道路地の定義と該当ケース、相続税評価額の計算方法について解説いたします。
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無道路地とは何か
無道路地とは、建築基準法における道路に接していない土地、あるいは接していても接道義務を満たさず建物が建てられない宅地を指します。
都市計画区域内では、建築物の敷地は道路に少なくとも2m以上接する必要がありますが、この条件を満たさない土地が該当します。
都市計画区域や準都市計画区域外では、この概念は適用されません。
さらに、単に道路に隣接しているだけでは不十分で、その道路が建築基準法第42条で定める公道であることも必要です。
また、私道や狭い路地の場合、公的な道路とみなされず無道路地と見なされる場合があります。
実務では、地元自治体の条例によって接道義務が2m以上であったり、東京都では20m以上の奥行路地に3m接道義務が課されるといった例もあり、確認が必要です。
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無道路地に該当するケース
無道路地に該当する代表的なケースは、主に3つあります。
まず、道路に全く接していない土地、完全に袋地となっている場合です。
次に、道路には接しているがその間口が2mに満たない、あるいは条例上さらに広い間口が必要とされる場合です。
最後に、接している道路が建築基準法で定める法定道路ではなく、たとえば未舗装道路や1m幅の私道などが該当します。
これらの条件はいずれも、建築物の建築や建て替えができない土地として無道路地と認定され、相続税評価においては減額の対象となります。
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無道路地の相続税評価額の計算方法
相続税上の無道路地評価は、まず無道路地を隣接する道路に接する宅地と合わせて一体として評価し、奥行価格補正率を適用します。
次に、隣接宅地部分の価額を差し引き、無道路地の奥行価格補正後価額を算出します。
その後、「不整形地補正率」「間口狭小補正率」「奥行長大補正率」のうち、最も低い率を適用して不整形地補正後価額を求めましょう。
最後に、無道路地の評価額から通路開設に相当する費用（路線価×必要面積）を控除しますが、この控除額は不整形地補正後価額の40％を上限とします。
これらはすべて国税庁の「財産評価基本通達」20‑3に基づいており、通達に記載された補正率表なども事前に確認しましょう。
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まとめ
「無道路地」とは、建築基準法で定める道路に2m以上接しておらず建築できない土地のことです。
該当ケースには、道路未接地、接道幅2m未満、建築基準法上の道路でない道路に接する土地などがあります。
相続税評価額は、奥行価格補正、不整形地補正を経て、通路対応費用を限度40％まで控除して算出します。
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