リースバックは、自宅を売却した後も住み続けられる点が大きな魅力ですが、いざ物件を買い戻したいと考えた際にさまざまなハードルが存在します。
とくに「買い戻し」は条件が厳しく、思ったより実現が難しいことも多いため、事前にメリットとリスクを正しく理解することが大切です。
そこで今回は、リースバックでの買い戻しが難しい理由や具体的な方法、そして買い戻しができないケースについて詳しく解説します。
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リースバックの買い戻しが難しいといわれる理由
リースバックにおいて買い戻しが難しい最大の理由は、再取得時の買取価格が高くなることです。
買い戻し価格は多くの場合、初回の売却額に対して10～30％程度（売却価格の1.1～1.3倍）が上乗せされる（主に諸費用や運営会社の利益分）ため、まとまった資金調達が不可欠となります。
また、契約で定められた買い戻し期限が比較的短いことが多く、短期間で必要な金額を用意できない場合は、せっかくの権利を行使できないことも珍しくありません。
契約条件によっては、買い戻しに関する取り決めがあいまいなケースもあり、トラブルのもとになる場合もあります。
さらに、売主が再度住宅ローンを組もうとしても、審査のハードルが高かったり、年齢や収入によっては融資が通らないケースも想定されます。
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リースバックで物件を買い戻す方法
リースバックで物件を買い戻すには、通常「売買予約契約」または「買い戻し特約」が契約に盛り込まれている必要があります。
売買予約契約は、あらかじめ定めた期限内に定めた金額で買い戻せる権利を確保する契約で、これにより将来的に優先的に再取得が可能です。
一方、買い戻し特約の場合は、売買契約の際に一定期間内であれば元の所有者が優先的に物件を買い戻せるとする条項が含まれます。
どちらの方法でも、契約時に「いつまでに」「いくらで」買い戻せるかを明記しておくことが絶対条件です。
また、買い戻しの際は新たに住宅ローンを組む場合が多いため、早めに金融機関と資金計画について相談するのが望ましいでしょう。
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買い戻しができないケースは？
リースバックで買い戻しができない主なケースにはいくつかのパターンがあります。
第一に、賃料の滞納や契約違反が発生した場合は、買い戻し権そのものが消失することが多く、信頼関係の維持が不可欠です。
また、契約時に買い戻し特約や売買予約が明記されていなかった場合、たとえ資金を用意できたとしても優先的な買い戻しが認められません。
さらに、買い戻し期限内に必要な金額を支払えなかった場合も権利行使はできず、物件が第三者へ売却されてしまうリスクがあります。
そのほか、売却後に買い手側が転売やリフォームを進めてしまった場合などは、そもそも再取得の交渉自体が困難になるケースもあるため注意が必要です。
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まとめ
リースバックの買い戻しは、買取価格や資金調達、契約条件など複数のハードルがあるため実現が難しいのが実情です。
買い戻しには契約時の取り決めや資金計画が不可欠で、事前準備と専門家のアドバイスを受けると良いでしょう。
買い戻しができないリスクも理解し、トラブルを回避するために慎重な契約・運用を心がけましょう。
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