土地を売却するにあたり、いくらで売れるか気になる方は多いでしょう。
土地の価格は前面道路や形状によって変わるのが基本ですが、それは一体なぜなのでしょうか。
今回は公的評価による土地の査定方法や、前面道路および土地の形状と査定価格との関係性を解説します。
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公的評価による土地の査定方法とは
公的評価は国あるいは自治体によって定められた評価のことを指し、自分で土地の価格を調べる場合に用いる評価額を公的評価額と言います。
公的評価には国土交通省が公表する公示地価や、各都道府県が公表する基準地価、路線価などが該当します。
土地の価格を正確に査定できる方法ではないため、公的評価を用いて地価を調べる場合は目安としてとらえましょう。
一方で不動産会社による土地の査定方法では、過去に取引された類似物件の事例にもとづいて査定する取引事例比較法、今後見込める収益を利用する収益還元法などを用います。
土地と建物の両方の資産価値を算出できる原価法が適用されるケースもあります。
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土地の査定価格と前面道路との関係性
土地の査定価格に影響を与えるのが前面道路です。
前面道路に面している部分の土地（間口）が広いと、建築可能な建物や駐車スペースなど土地活用の自由度が高まるため、査定価格が上がる可能性があります。
間口が狭い土地は利便性に問題があるとされ、査定価格は安くなりやすいです。
前面道路の幅（幅員）も土地の査定価格を左右する重要なポイントのひとつで、幅員が広い土地は高額な査定結果が期待できます。
一方で幅員が狭いと建物の大きさが制限されるため、査定額も下がるでしょう。
また2本の道路が交差してできた角地も、日当たりや通気性が良く、査定評価が上がりやすいです。
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土地の査定価格と土地の形状との関係性
査定価格が上がりやすい土地の形状は、整形地と呼ばれる整った形です。
整形地は建物を建築する場合に土地を有効に活用でき、デッドスペースが生じにくいメリットがあります。
とくに長方形の土地は高い査定価格が付く可能性が高いでしょう。
一方で査定価格が下がる傾向にあるのは、不整形地にあたる形状の土地です。
長方形など整った形状とは反対に、いびつな形状をした土地を不整形地と呼びます。
道路に近い部分は狭く、奥まった部分が広い旗竿地も不整形地の一種で、整形地よりも価値が低くなる傾向が強いです。
面積を同一と仮定して長方形の土地を比較すると、旗竿地は20～30％ほど価格が安くなると覚えておきましょう。
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まとめ
土地の査定方法には公的評価や取引事例比較法などが挙げられます。
間口が狭いと価格が安くなるなど、前面道路と土地の査定価格は密接な関係にあります。
土地の形状も査定価格に響きやすく、整形地は価格が上がる一方、旗竿地は価値が低くなる可能性があるでしょう。
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ミライフプラス スタッフブログ担当
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